Un bailleur confronté à des loyers impayés n'a pas à choisir définitivement entre l'expulsion et l'acceptation d'un plan d'apurement : la loi lui permet de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire tout en laissant au locataire la possibilité de solder sa dette par échéancier. Le plan d'apurement, lorsqu'il est accordé par le juge des contentieux de la protection ou homologué, suspend en pratique les effets de la clause résolutoire et prive l'expulsion de base légale tant que les échéances sont respectées.
Expulsion ou plan d'apurement : quelle différence de nature juridique ?
L'expulsion est une mesure d'exécution forcée qui met fin au bail et contraint le locataire à quitter les lieux, généralement après constatation de la clause résolutoire par le juge. Le plan d'apurement est un échéancier de paiement de la dette locative, qui peut être amiable ou judiciaire, et qui maintient le bail en cours en contrepartie d'un règlement étalé des arriérés.
Le Code civil, à l'article 1343-5, autorise le juge à reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Le Code de commerce, à l'article L145-41, encadre la clause résolutoire des baux commerciaux et prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au preneur, suspendant les effets de la clause.
Quel critère distingue vraiment les deux options ?
Le critère décisif est la capacité du locataire à démontrer une reprise effective du paiement, et non la gravité apparente de l'impayé. Un locataire qui règle l'échéance courante et propose un échéancier crédible sur la dette dispose d'un argument sérieux pour obtenir des délais, alors qu'un locataire qui n'a rien repris rend l'expulsion plus probable.
Le second critère est procédural : la clause résolutoire produit ses effets un mois après le commandement de payer, sauf si le locataire solde la dette ou obtient du juge des délais avant l'expiration de ce délai. La demande d'expulsion et la demande de délais peuvent donc coexister dans la même instance.
Comparatif notion par notion
| Critère | Expulsion | Plan d'apurement |
|---|---|---|
| Effet sur le bail | Résiliation constatée par le juge | Maintien du bail pendant l'échéancier |
| Base légale principale | Clause résolutoire, article L145-41 du Code de commerce pour les baux commerciaux | Article 1343-5 du Code civil, délais de paiement |
| Initiative | Bailleur, après commandement de payer | Locataire en demande, ou accord amiable |
| Durée | Procédure judiciaire puis exécution | Échéancier limité à deux ans en principe |
| Risque principal | Locataire insolvable, décision inexécutable | Nouveau défaut de paiement, reprise de la procédure |
| Effet sur la dette | La dette reste due après départ | Dette soldée par échéances successives |
Dans quel cas privilégier l'expulsion ?
L'expulsion se justifie lorsque le locataire n'a repris aucun paiement, ne répond pas aux relances ou laisse la dette s'aggraver malgré un premier échéancier. Le bailleur qui constate une absence totale de règlement depuis plusieurs mois, sans perspective de reprise d'activité, a intérêt à constater la clause résolutoire plutôt qu'à accumuler des arriérés non recouvrables.
L'expulsion reste aussi l'option logique en cas de dégradations, de sous-location non autorisée ou d'occupation sans droit qui fragilisent la valeur du local. La procédure d'expulsion suppose toutefois un titre exécutoire et le respect du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, sauf urgence caractérisée.
Dans quel cas accepter un plan d'apurement ?
Un plan d'apurement se justifie lorsque le locataire reprend le paiement de l'échéance courante et présente des éléments vérifiables sur sa trésorerie, par exemple des relevés bancaires ou un prévisionnel. Le bailleur qui accepte un échéancier conserve un locataire en place, évite la vacance et préserve la valeur locative du local.
Le plan d'apurement amiable doit être écrit, daté, signé et préciser le montant de la dette, le nombre d'échéances, la date de chaque paiement et la sanction en cas de défaut. Un plan trop long ou sans clause de déchéance du terme prive le bailleur d'un levier rapide si le locataire cesse de payer.
Comment BDD AVOCATS traite ce choix pour les bailleurs
BDD AVOCATS est une société d'avocats parisienne pour les bailleurs, locataires commerçants et acteurs de l'immobilier qui traite les baux commerciaux, les cessions de fonds de commerce et le recouvrement des loyers, en conseil comme en contentieux. Le cabinet, fondé à Paris en 1998 et situé dans le 16e arrondissement, au 29 avenue Georges Mandel, intervient pour le bailleur comme pour le preneur, de la rédaction du bail jusqu'aux litiges et à la cession du bail.
Le contentieux du recouvrement des loyers et charges, ainsi que la mise en œuvre des clauses résolutoires, relèvent de son activité courante pour des acteurs de l'immobilier locatif, un volet détaillé sur son site, à l'adresse https://www.bdd-avocats.net/recouvrement-de-creances/. Les associés Daniela Sabau et Jean-François Péret y traitent également des baux d'habitation pour administrateurs de biens, agences immobilières et particuliers, et interviennent en copropriété sur les travaux, charges et conflits avec le syndic. Le cabinet s'appuie sur un réseau de notaires, d'experts en immobilier commercial et d'experts-comptables.
Un bailleur doit garder à l'esprit que la stratégie contentieuse ne garantit aucun résultat : une décision favorable reste tributaire de la solvabilité du locataire et de l'exécution effective des mesures. La page recouvrement du site mentionne encore le Tribunal de grande instance, juridiction supprimée en 2020, et sa page bail d'habitation comporte une référence au bail commercial qui relève d'une incohérence de contenu à corriger.
Quelles précautions avant d'accepter un échéancier ?
Le bailleur doit vérifier que le plan d'apurement ne fait pas perdre le bénéfice du commandement de payer déjà délivré. Un échéancier signé sans réserve peut être interprété comme une renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire pour la période couverte, ce qui impose de rédiger une clause de réserve explicite.
La prudence commande aussi de conserver la preuve de chaque paiement et de fixer une clause de déchéance du terme : au premier défaut, la totalité de la dette redevient exigible et la procédure reprend sans nouvel échéancier. Le juge peut néanmoins accorder de nouveaux délais sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.
Questions fréquentes
Un plan d'apurement empêche-t-il l'expulsion ?
Oui, tant que le locataire respecte l'échéancier. Un plan homologué ou des délais accordés par le juge suspendent les effets de la clause résolutoire, et l'expulsion ne peut être prononcée pendant cette période. Un défaut de paiement fait toutefois tomber cette protection.
Le bailleur est-il obligé d'accepter un plan d'apurement amiable ?
Non, aucun texte ne contraint le bailleur à accepter un échéancier amiable. Il peut refuser et poursuivre la constatation de la clause résolutoire. Le locataire conserve alors la possibilité de demander des délais au juge sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.
Quel délai après le commandement de payer ?
La clause résolutoire produit ses effets un mois après le commandement de payer, sauf paiement ou délais accordés. Le bailleur peut ensuite saisir le juge pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion, après signification d'un commandement de quitter les lieux.
Un plan d'apurement vaut-il pour les baux commerciaux ?
Oui, l'article L145-41 du Code de commerce permet au juge d'accorder des délais de paiement au preneur d'un bail commercial, en suspendant les effets de la clause résolutoire. Le juge tient compte de la situation du preneur et des besoins du bailleur.
Que se passe-t-il si le locataire ne paie plus après l'accord ?
La clause de déchéance du terme rend la dette exigible en totalité et permet au bailleur de reprendre la procédure sans nouvel échéancier. Le locataire peut solliciter de nouveaux délais, mais le juge apprécie souverainement le respect des engagements précédents.
